Cómo usar este expediente. Andrés y Miguel: cada sección termina en una caja de comentarios con su nombre.
- Escriban lo que falta, lo que está mal o lo que ya consiguieron, y aprieten Agregar comentario.
- Los comentarios los ve todo el equipo: quedan guardados en el servidor de este documento y se actualizan solos. Cada uno se puede responder: la respuesta queda colgada de él, como en una conversación. Al final hay un botón para copiar o descargar todo junto.
- Las casillas de la columna izquierda marcan los documentos ya obtenidos: quedan guardadas igual.
- Al imprimir, las cajas de comentarios salen con líneas en blanco para escribir a mano.
Empezar por acá
Los papeles, en orden
Tres fases. Las dos primeras cuestan poco o nada y definen si la tercera tiene sentido. En la columna «con quién» va la institución exacta donde se pide cada papel.
Fase 0 · Averiguar sin gastar
| Papel | Dónde se obtiene | Costo | Para qué sirve | |
|---|---|---|---|---|
| Certificado de avalúo fiscal del rol 153-263 | SII en línea con ClaveÚnica — zeus.sii.cl/avalu_cgi/br/brc110.sh | Gratis, inmediato | Obtenido. Falta el tipo Detallado, que es el único que trae la superficie · ver ↗ | |
| Certificado de deuda de contribuciones | TGR en línea — tgr.cl | Gratis, inmediato | Obtenido: titular Viña Tapihue S.A., sin mora, cuota de $2.980.360 al 30-11-2026 · ver ↗ | |
| Cartografía digital (SII Mapas) | SII en línea — www4.sii.cl/mapasui/internet/ | Gratis, inmediato | Obtenido. Área homogénea SSS101, banda de superficie 4.000-25.000 m² · ver ↗ | |
| Historial del rol: permisos de edificación y recepción definitiva de la viña | DOM Casablanca, por escrito — Constitución 111 · (32) 227 7400 | Gratis · días | Saber si lo construido está aprobado y qué destino se autorizó | |
| Informe previo de la DOM con que se otorgó la patente de la viña | DOM / Rentas, Municipalidad de Casablanca | Gratis · días | La prueba de que el uso de suelo ya fue aceptado ahí una vez | |
| Expediente del informe favorable art. 55 de la viña | SEREMI MINVU Valparaíso, oficina de partes (o Ley del Lobby) | Gratis · semanas | El antecedente más fuerte para repetir la autorización de uso no agrícola | |
| Dominio vigente y certificado de gravámenes | Conservador de Bienes Raíces de Casablanca (presencial o en línea, según el Conservador) | Del orden de $5.000 a $10.000 cada uno | Quién es el dueño, si puede arrendar, y si hay hipotecas o prohibiciones | |
| Títulos de derechos de agua y aforo del pozo | El dueño · DGA, derechos registrados — dga.mop.gob.cl · Registro de Aguas del CBR | Gratis la consulta en DGA | Saber si el agua va incluida en el arriendo |
Fase 1 · Resolver el uso de suelo (esto decide el proyecto)
| Permiso | Dónde se obtiene | Costo | Plazo | |
|---|---|---|---|---|
| Certificado de Informaciones Previas, declarando INDUSTRIAL: almacenamiento y refinación de aceites vegetales. Cómo se pide (confirmado con la DOM el 15-10-2026): un correo a [email protected] con el rol, el RUT del solicitante y el tipo de certificado; la DOM contesta con el link de pago y, pagado el arancel, emite el certificado. Lo puede pedir cualquier persona: no hace falta ser el dueño. | DOM Casablanca — Constitución 111 · (32) 227 7400 | 0,20 UTM ≈ $14.430 | 7 días (legal) | |
| Certificado de zonificación urbano-rural | DOM Casablanca | 0,10 UTM ≈ $7.215 | Días | |
| Informe favorable art. 55 LGUC (obra ajena a la agricultura en suelo rural) | SEREMI MINVU Valparaíso, oficina de partes | Gratis el trámite (cuesta el expediente técnico) | Meses | |
| Consulta de pertinencia al SEIA: ¿el proyecto debe entrar al sistema de evaluación? | SEA, en línea con ClaveÚnica — pertinencia.sea.gob.cl | Gratis el ingreso (cuesta el informe técnico) | Meses |
Fase 2 · Habilitar la operación
| Permiso | Dónde se obtiene | Costo | Cuándo | |
|---|---|---|---|---|
| Permiso de edificación de obras nuevas o modificación | DOM Casablanca, con arquitecto | Derecho municipal: % del presupuesto de la obra, según la ordenanza de derechos | Después del CIP conforme | |
| Recepción definitiva de lo construido | DOM Casablanca | Derecho menor, según ordenanza | Al terminar obras, o al acreditar lo existente | |
| Autorización sanitaria del establecimiento | SEREMI de Salud Valparaíso | Sin costo el trámite (cuesta adecuar el local) | Si el aceite es para consumo humano | |
| Patente municipal por el giro propio | Rentas / Patentes, Municipalidad de Casablanca | Anual, según capital propio declarado (mínimo en UTM, según ordenanza) | CIP + recepción + informe sanitario | |
| Declaraciones SEC: eléctrica y de combustibles | SEC, por E-Declarador con instalador autorizado — sec.cl | Trámite sin costo; cobra el instalador autorizado | Antes de operar | |
| Descarga de RILES y uso de agua de proceso | DGA · SEREMI de Salud · sanitaria | Sin costo el trámite; cuesta el sistema de tratamiento | Con el proyecto de proceso | |
| Sustancias peligrosas: soda cáustica y otros insumos, si superan umbral | SEREMI de Salud — DS 43/2015 | Sin costo el trámite | Si aplica | |
| Régimen aduanero, si se almacena aceite importado para terceros | Servicio Nacional de Aduanas | Sin costo la consulta | Si aplica |
Se puede sacar por internet, hoy mismo
| Trámite en línea | Enlace | Costo |
|---|---|---|
| Certificado de avalúo fiscal (SII, con ClaveÚnica) | zeus.sii.cl/avalu_cgi/br/brc110.sh | Gratis |
| Cartografía digital del predio (SII Mapas) | www4.sii.cl/mapasui/internet/ | Gratis |
| Deuda de contribuciones del rol (TGR) | tgr.cl → Certificado de deuda de contribuciones | Gratis |
| Derechos de agua registrados (DGA) | dga.mop.gob.cl → Derechos registrados | Gratis |
| Expedientes ambientales de la viña (SEIA) | sea.gob.cl → Buscador de proyectos | Gratis |
| Consulta de pertinencia ambiental (e-Pertinencia, con ClaveÚnica) | pertinencia.sea.gob.cl | Gratis |
| Pedir audiencia a una autoridad (Ley del Lobby) | infolobby.cl | Gratis |
| Si un servicio no contesta: solicitud de información (Ley de Transparencia) | portaltransparencia.cl | Gratis |
El predio está en suelo rural, fuera del límite urbano: el plan regulador comunal no lo cubre, y por eso el uso no agrícola pasa por el art. 55 de la LGUC con informe de la SEREMI MINVU.
Estado al 11-10-2026
Solicitudes en trámite (Ley de Transparencia)
Tres solicitudes ingresadas el 11-10-2026 por Cristián Alberto Holzmann Illanes (RUT 14.905.341-7), las tres con plazo de respuesta hasta el 10-11-2026 (20 días hábiles). Los organismos pueden pedir una prórroga de 10 días hábiles, avisando por el mismo portal.
| Organismo | Qué se pidió | Código | Vence | Recibo |
|---|---|---|---|---|
| SEA Servicio de Evaluación Ambiental |
Copia íntegra de los expedientes 289312 y 360359: Resolución de Inadmisibilidad 69/2004, resolución de rechazo, ICE e informes sectoriales. Responde por qué se rechazó en 2004. | AW004T0010103 | 10-11-2026 | recibo ↗ |
| Municipalidad de Casablanca Dirección de Obras Municipales |
Historial del rol 153-263: permisos de edificación, recepciones definitivas, certificados emitidos, informe previo de la patente y art. 55. Responde si lo construido está aprobado. | MU030T0002821 | 10-11-2026 | recibo ↗ |
| MINVU Subsecretaría, con derivación a SEREMI Valparaíso |
Expediente del informe favorable art. 55 del predio y los criterios para instalaciones industriales o de bodegaje en suelo rural. Es el que decide la viabilidad. | AP001T0009293 | 10-11-2026 | recibo ↗ |
Seguimiento en portaltransparencia.cl → «Seguimiento de Solicitudes», con el código. Si no contestan dentro del plazo, se reclama ante el Consejo para la Transparencia (amparo), también en línea y gratis.
Sección 1
El predio: identificación y catastro
- Rol de avalúo (SII)
- 00153-00263 — se escribe 153-263
- Comuna
- Casablanca, Región de Valparaíso
- Nombre en el catastro
- LA VIÑA LT LMNO — Ruta F-864-G
- Titular
- VIÑA TAPIHUE S.A. certificado TGR del 11-10-2026
- Ubicación SII
- Rural verificado en SII Mapas
- Destino SII
- INDUSTRIA verificado en el certificado de avalúo
- Coordenadas
- −33.31291, −71.30009 (33°18′46″S / 71°18′00″O)
- Coordenadas UTM 19S
- E 285.874 · S 6.311.662
- Límite urbano
- Fuera, por unos 7,4 km verificado contra Ordenanza Local del PRC
- Avalúo total
- $1.117.285.461 (pesos 2.º semestre 2026)
- Avalúo afecto / exento
- Afecto $1.117.285.461 · exento $0 certificado de avalúo
- Contribuciones
- Sin deuda morosa · cuota de $2.980.360 que vence el 30-11-2026 certificado TGR
- Reavalúo / área homogénea
- RAV No Agrícola 2022 · SSS101 · valor de terreno $2.679/m²
- Superficie del predio
- Banda del área homogénea: 4.000 a 25.000 m² (0,4 a 2,5 ha) exacta: pedir el certificado «Detallado»
- Contexto
- Misma ruta que Los Perales de Tapihue (km 15-19) y que el domicilio propio (Camino Tapihue, km 16,6)
Qué falta y dónde se pide
| Documento o dato | Con quién se obtiene | Estado | |
|---|---|---|---|
| Certificado de avalúo (superficie, destino, afecto) | SII en línea, gratis, con ClaveÚnica | pendiente | |
| Certificado de dominio vigente | Conservador de Bienes Raíces de Casablanca | pendiente | |
| Certificado de gravámenes, prohibiciones e hipotecas | Conservador de Bienes Raíces de Casablanca | pendiente | |
| Plano o mensura con deslindes y superficie | El dueño / archivo DOM | pendiente | |
| Croquis de ubicación con portón, km y hitos | Se arma con las coordenadas ya conocidas | en preparación |
Ojo con esta diferencia, que es la clave del proyecto: que el SII lo tenga inscrito como INDUSTRIA es una clasificación fiscal — sirve para el impuesto y prueba que ahí funcionó una industria. Pero no obliga a la DOM: el uso de suelo lo autoriza la Dirección de Obras, y en suelo rural eso pasa por el art. 55 LGUC con informe de la SEREMI MINVU. Dos libros distintos: uno cobra, el otro autoriza. Por eso el CIP y el art. 55 son los que deciden (ver Sección 7).
Certificados ya obtenidos (11-10-2026)
Cada nombre de archivo es un enlace: haz clic y se abre el documento en otra ventana. El índice completo está en fuentes/certificados/INDICE.html ↗.
| Documento | Qué dice | Archivo |
|---|---|---|
| Certificado de avalúo fiscal obtenido | Avalúo total $1.117.285.461, íntegramente afecto a impuesto (exento $0). Destino: INDUSTRIA. Es del tipo Simple: no trae superficie. | 01_avaluo_fiscal_2026-2S.pdf ↗ |
| Certificado de deuda de contribuciones (TGR) obtenido | Titular VIÑA TAPIHUE S.A. · rol 040-00153-263 · sin deuda morosa. Cuota no vencida de $2.980.360, vence el 30-11-2026. | 02_TGR_deuda_contribuciones.pdf ↗ |
| Cartografía SII Mapas del rol obtenido | Rol 153-263, rural, destino INDUSTRIA, área homogénea SSS101: rango de superficie predial 4.000-25.000 m² y valor de terreno $2.679/m². Con esos números, casi todo el avalúo son construcciones e instalaciones, no suelo. | 03_SII_mapas_rol_153-263.pdf ↗ |
| 16 avalúos de períodos anteriores (2010-2025) obtenido | Todos con destino INDUSTRIA: en 16 años el SII nunca lo reclasificó como agrícola. | los 16, en el índice ↗ |
| DIA 2004 del sistema de RILES obtenida | La declaración completa (10 páginas): planta de tratamiento de 2.100 m², US$151.000, 43 m³/día en vendimia. Sus coordenadas —33°18′46″S / 71°18′02″O— son exactamente este predio. | 06_SEIA_DIA_2004_RILES.pdf ↗ |
| Búsqueda en el SEIA por titular hecha | Dos expedientes a nombre de Viña Tapihue Casablanca S.A., ambos de 2004 y ninguno aprobado: el 289312 (No Admitido a Tramitación, Res. Inadmisibilidad 69/2004 del 14-04-2004) y el 360359 (Rechazado, presentado el 05-07-2004), los dos por el «Sistema de Acondicionamiento de RILES». No hay RCA del sistema de RILES. | exp. 289312 ↗ · exp. 360359 ↗ |
| Catastro DGA de derechos concedidos, Región de Valparaíso revisado, con alerta | «Viña Tapihue S.A.» no aparece con derechos inscritos. Sí aparecen otras sociedades del sector (Agrícola e Inmobiliaria Valle Tapihue Ltda., Agrícola Las Colinas de Tapihue Ltda., Lomas de Tapihue SpA) y derechos asociados a roles de la serie 153-xx. Falta confirmar de quién es el pozo de 2 L/s. | 05_DGA_derechos_V_region.xls ↗ |
| Boleta de electricidad — Energía de Casablanca obtenida 13-10-2026 | Factura 325492, período 20-ago al 22-sep-2026. Cliente 2527-5, tarifa AT-4.3, suministro en Tapihue La Retama s/n, medidor 51597312. Consumo 1.200 kWh, inyección 600 kWh, descuento por inyección $235.010 (Ley 20.571) y remanente acumulado $266.927. Titular: Viña San Rafael S.A. (RUT 96.822.190-6) — otra sociedad del grupo, no la dueña del predio. | 11_boleta_electrica ↗ |
Serie histórica del avalúo
| Período | Avalúo total | Nota |
|---|---|---|
| 1.er semestre 2010 | $299.166.080 | Primer año descargado |
| 1.er semestre 2013 | $360.987.551 | |
| 1.er semestre 2017 | $416.697.316 | |
| 1.er semestre 2018 | $608.482.290 | +46 % — reavalúo |
| 1.er semestre 2021 | $662.059.764 | |
| 1.er semestre 2022 | $857.459.729 | +29 % — reavalúo |
| 1.er semestre 2024 | $1.005.090.285 | |
| 2.º semestre 2026 | $1.117.285.461 | Vigente · avalúo afecto completo |
La serie completa (16 certificados, 2010-2025) está en la carpeta de certificados. Sirve como antecedente: durante todo el período de inactividad el SII mantuvo el destino INDUSTRIA.
Sección 2
La cadena del aceite: qué pasa antes y qué se haría acá
- Extracción — no es acá. En la planta de molienda se lamina la soya y se extrae el aceite con hexano. De ahí salen dos productos: aceite crudo y harina. El hexano se recupera y se recicla dentro de esa misma planta.
- Refinación — esto sí es acá. El aceite crudo llega en camión y se refina:
- Desgomado (si el crudo no viene desgomado): agua y ácido, se separan las gomas.
- Neutralización: con soda cáustica (refinación química) o por destilación con vapor (refinación física).
- Blanqueo: tierras decolorantes y vacío.
- Desodorización: vapor a alta temperatura y vacío — es lo que define sabor y calidad.
- Opcional: winterización o fraccionamiento (enfriamiento lento y controlado) — acá se usan las camisas y el equipo de frío de las cubas.
- Almacenamiento, envasado y comercialización.
Sobre el hexano: no se usa en la refinación. Es el solvente de la extracción, un paso antes en la
cadena. Acá no se almacena hexano, y eso cambia los permisos: no hay que declarar almacenamiento de sustancias
peligrosas por solventes, y el riesgo de incendio es de líquido combustible (aceite), no de inflamable.
Lo que sí se maneja en la refinación: soda cáustica (corrosiva; DS 43/2015 si supera umbral), tierras de blanqueo usadas y RILES con carga orgánica alta (aguas de lavado y borra).
Un dato a confirmar con quien provea el crudo: el aceite crudo puede traer trazas de hexano residual —se mide en ppm y tiene límite comercial—. Se verifica con el certificado de análisis de cada carga.
Lo que sí se maneja en la refinación: soda cáustica (corrosiva; DS 43/2015 si supera umbral), tierras de blanqueo usadas y RILES con carga orgánica alta (aguas de lavado y borra).
Un dato a confirmar con quien provea el crudo: el aceite crudo puede traer trazas de hexano residual —se mide en ppm y tiene límite comercial—. Se verifica con el certificado de análisis de cada carga.
Definiciones que faltan (cambian los permisos)
| Definición | Por qué importa |
|---|---|
| ¿Certificación de qué tipo? sanitaria / identidad preservada (no transgénico, ProTerra, RTRS, ISCC) / calidad de laboratorio | La sanitaria activa a la SEREMI de Salud; la identidad preservada obliga a cubas dedicadas y trazabilidad; la de calidad define el laboratorio |
| ¿Refinación química (soda) o física (vapor)? | Define el RILES, los insumos y el consumo de vapor |
| ¿Se recibe crudo desgomado o sin desgomar? | Define si la planta necesita desgomado propio |
| ¿Se hará winterización o fraccionamiento? | Define si se necesita frío industrial y qué camisas se usan |
| Capacidad objetivo de refinación (t/día) y régimen (continuo o por campañas) | Define agua, vapor, energía y tamaño de planta |
| ¿Se almacena para terceros o solo producto propio? | Cambia la responsabilidad, los seguros y el rol frente a la autoridad sanitaria |
| ¿El aceite crudo se importa o es de producción nacional? | Si se importa y se almacena para terceros, entra el régimen aduanero de depósito |
Qué falta averiguar
| Dato | Con quién se obtiene | Estado | |
|---|---|---|---|
| Certificado de análisis del aceite crudo: hexano residual, acidez, fósforo, humedad | Quien provea el crudo | pendiente | |
| Diagrama de proceso y balances: qué pasos se hacen acá y con qué insumos | Diseño propio / ingeniería | pendiente | |
| Destino del producto: exportación, industria o retail | Definición interna | pendiente |
Sección 3
Historia y situación legal del predio
- Ahí funcionó una bodega de vinos que procesaba y vendía: el paquete completo de permisos debió existir (patente por el giro, resolución sanitaria, recepción definitiva, planta de RILES y —por ser suelo rural— informe favorable del art. 55 LGUC). dicho por el arrendador
- La planta dejó de operar hace unos 15 años porque se secaron los pozos. dicho por el arrendador
- El titular es VIÑA TAPIHUE CASABLANCA S.A. — el mismo nombre que aparece en el certificado de la TGR. verificado en el SEIA y en la TGR
- En el SEIA hay dos expedientes a su nombre, y ninguno prosperó:
N.º 289312
(No Admitido a Tramitación, Resolución de Inadmisibilidad 69/2004 del 14-04-2004) y
N.º 360359
(Rechazado, presentado el 05-07-2004). Ambos: «Sistema de Acondicionamiento de Residuos
Industriales Líquidos», consultora ACQUACHILE.
no hay RCA del sistema de RILES
La DIA de 2004 describe el proyecto: planta de tratamiento de 2.100 m², inversión US$151.000, 43 m³/día en vendimia (DBO5 4.000 mg/L) y 22 m³/día en temporada baja, para reutilizar el agua tratada en riego de viñedos. Sus coordenadas son 33°18′46″S / 71°18′02″O — el mismo predio. El texto de las resoluciones (la inadmisibilidad 69/2004 y el rechazo) no está publicado: se pide por Ley de Transparencia al SEA. reconstruido del archivo del SEA - El grupo nunca dejó de pagar patentes ni contribuciones: expediente municipal vivo. dicho por el arrendador
- Varias cubas se han vendido: la capacidad pasó de 7 a unos 5,6 millones de litros. dicho por el arrendador
Qué se hereda y qué no
| Sobrevive | No sobrevive |
|---|---|
| Recepción definitiva de las construcciones (es permanente mientras no se altere lo recibido) | Patente: no se transmite, va por giro y por RUT — hay que pedir una nueva |
| Uso industrial ya reconocido en el predio (SII) — refuerza el art. 55 | Resolución sanitaria del vino: es de ese establecimiento y ese rubro; se pide nueva |
| Informe favorable art. 55 de la época — debería existir en el expediente MINVU | RILES / RCA de la viña: no cubren la actividad nueva |
| Instalaciones: galpones, cubas, RILES, romana, empalme industrial | Caldera y estanque de diésel sin regularizar ante la SEC |
Documentos a pedir
| Documento | Con quién se obtiene | Estado | |
|---|---|---|---|
| Historial del rol: permisos de edificación, recepción definitiva, cambios de destino | DOM Casablanca, por escrito | clave | |
| Informe favorable art. 55 LGUC de la viña (construcciones ajenas a la agricultura) | SEREMI MINVU Región de Valparaíso | clave | |
| Patente vigente: giro, titular, estado de pago, y cese cuando corresponda | Rentas / Patentes, Municipalidad de Casablanca | pendiente | |
| Resolución sanitaria histórica del establecimiento | SEREMI de Salud Valparaíso | pendiente | |
| DIA / RCA de la viña (RILES y planta) | SEIA — exp. 360359 y exp. 289312 | revisado: no hay RCA | |
| Título y escritura del predio (cadena de dominio) | El dueño / CBR Casablanca | pendiente |
Sección 4
Agua
- Antes 30 L/s; hoy 2 L/s. No alcanza para regar los viñedos, sí para la planta de aceites. dicho por el arrendador
- 2 L/s = 7,2 m³/h = 172,8 m³/día. Con recirculación, la reposición real de una planta de acopio y refinación es del orden de 1-2 m³/h (0,3-0,6 L/s): sobra entre 3 y 6 veces. el caudal alcanza
- Los pozos secos son la razón por la que el grupo detuvo la operación.
- Revisado el catastro DGA de derechos concedidos de la Región de Valparaíso (descargado el 11-10-2026): «Viña Tapihue S.A.» no aparece con derechos inscritos. Sí figuran otras sociedades del sector (Agrícola e Inmobiliaria Valle Tapihue Ltda., Agrícola Las Colinas de Tapihue Ltda., Lomas de Tapihue SpA) y derechos asociados a roles de la serie 153-xx. Falta confirmar de quién es el pozo de 2 L/s. alerta
Lo que queda por asegurar
| Documento o dato | Con quién se obtiene | Estado | |
|---|---|---|---|
| Títulos de derechos de aprovechamiento: caudal, permanente o eventual, continuo o discontinuo | Registro de Aguas, CBR / el dueño | debe quedar en el contrato | |
| Aforo (prueba de bombeo), profundidad y estado de la bomba | El dueño / empresa de sondajes | pendiente | |
| Zonas de prohibición o restricción del acuífero de Casablanca; Catastro Público de Aguas | DGA (MOP) | catastro revisado: sin derechos a nombre de Viña Tapihue S.A. | |
| De quién es el pozo y los 2 L/s: a qué sociedad o persona están inscritos | Registro de Aguas del CBR Casablanca · el dueño · facturas de electricidad del pozo | irrenunciable antes de firmar | |
| Estanque de acumulación (1-3 días) y respaldo de captación | Diseño propio | decisión del proyecto | |
| Agua potable para oficinas y proceso: ¿red, pozo con tratamiento, camiones? | Municipalidad / SEREMI Salud | pendiente | |
| Descarga de RILES: reutilización de la planta existente y normativa aplicable | Expediente SEIA + DGA / sanitaria | la planta existe pero sin RCA: los dos intentos de 2004 no prosperaron |
Sección 5
Energía: solar, empalme y calderas
- La boleta eléctrica está en mano (factura 325492, 20-ago al 22-sep-2026) y con ella el retrato eléctrico del predio: suministro en Tapihue La Retama s/n, N.º de cliente 2527-5, tarifa AT-4.3 (alta tensión), medidor 51597312, potencia conectada > 20 kVA, demanda suministrada 9,0 kW e interruptor de 250 A —esto último, dicho por Chilquinta el 13-10-2026—. en mano
- El titular del suministro es Viña San Rafael S.A. (RUT 96.822.190-6, Casilla 35, San Rafael), no la dueña del predio: el contrato eléctrico vive en otra sociedad del grupo. Las boletas llegan a [email protected] —Vía Wines, el grupo que opera la viña— y a [email protected] —Delta Activos, empresa de O&M solar—. falta el traspaso
- La planta solar no está «solo inyectando»: está en medición neta. La boleta trae el descuento por inyección de la Ley 20.571 —600 kWh del período, $235.010— y un remanente acumulado de $266.927 a favor de la cuenta. Es mejor régimen que el net billing de la Ley 21.118, que paga la inyección a precio de inyección: acá la energía se acumula como saldo. corrige lo dicho por el arrendador
- Consumo chico, empalme grande. 1.200 kWh al mes y 9,0 kW de demanda es lo que consume hoy un predio detenido. El empalme es de alta tensión y el interruptor de 250 A da del orden de 173 kVA a 400 V: el techo del sitio es holgado. Lo que falta es el otro lado de la comparación — el peak del proyecto: bombeo, frío y, sobre todo, el calor de proceso si se electrifica. margen por confirmar
- Un número sin conciliar: por teléfono Chilquinta dio potencia solicitada 153, que no aparece en la boleta ni calza con los 9,0 kW de demanda. Hay que aclarar de dónde sale y en qué unidad está. por aclarar
- Caldera antigua a diésel, con el estanque de combustible sin regularizar (debía ir enterrado y nunca se hizo). problema heredado
- Sinergia propuesta: PV + bomba de calor + acumulador de agua caliente cubre el calor de 40-80 °C que pide el aceite y saca el diésel de la ecuación. Con la planta en medición neta, autoconsumir vale más que inyectar.
Qué falta averiguar
| Dato o documento | Con quién se obtiene | Estado | |
|---|---|---|---|
| Potencia instalada (kWp) y generación anual (kWh) | El dueño / monitoreo del inversor | pendiente | |
| Contrato de generación distribuida (Ley 21.118) y titularidad; traspaso a nombre del arrendatario | Distribuidora eléctrica (la de la boleta) | boleta en mano — factura 325492 (20-ago al 22-sep-2026): Ley 20.571 (medición neta, no net billing), inyección de 600 kWh descontada por $235.010 y remanente acumulado de $266.927. Titular del suministro: Viña San Rafael S.A. (RUT 96.822.190-6), no la dueña del predio. Falta: de quién son los paneles y el traspaso | |
| Capacidad contratada (kVA) y peak de la planta nueva | Boleta / distribuidora | AT-4.3 · cliente 2527-5 — potencia conectada > 20 kVA, demanda suministrada 9,0 kW y consumo de 1.200 kWh al mes, según la boleta. El 153 y los 250 A que dio Chilquinta por teléfono no aparecen ahí: falta conciliarlos y estimar el peak del proyecto | |
| Declaraciones SEC de la instalación eléctrica (15 años sin uso) | SEC / E-Declarador | pendiente | |
| Caldera: combustible, capacidad, registro y revisión vigente | SEREMI de Salud / el dueño | pendiente | |
| Estanque de diésel: regularizar (DS 160/2008, SEC) o excluirlo del contrato y definir el pasivo | SEC / el dueño | definir antes de firmar |
Sección 6
Infraestructura y activos
- Cubas: todas de acero inoxidable, con camisa calentada por calderas; las exteriores de doble pared con aislante. Sin serpentín: el enfriamiento es por película de agua que cae por fuera y se recoge abajo. dicho por el arrendador hay fotos por revisar
- Capacidad: 7.000.000 L originales, hoy ≈ 5.600.000 L (5.600 m³) tras vender cubas.
- Tiene romana (balanza de camiones) y planta de RILES de la viña. dicho por el arrendador
Lo que hay que levantar en terreno y por escrito
| Dato o documento | Dónde se obtiene | Estado | |
|---|---|---|---|
| Inventario de cubas: número, capacidad unitaria, material, año, placas, estado, camisas | El dueño + visita a terreno | base de la tasación | |
| Verificar que no haya cobre, latón ni galvanizado en contacto con el aceite | Inspección física | pendiente | |
| Espesores por ultrasonido y revisión de corrosión bajo aislante y anclajes | Empresa de inspección | pendiente | |
| Registros de contenido previo y lavados (vino = contenido benigno, ayuda en auditoría) | El dueño | pendiente | |
| Romana: capacidad y aprobación / verificación vigente ante pesos y medidas | El dueño / organismo de verificación | pendiente | |
| Planta de RILES: capacidad, estado y posibilidad de reutilizarla para el proceso de aceites | El dueño + expedientes SEIA 360359 y 289312 | existe, pero sin RCA: hay que evaluarla como instalación nueva | |
| Chiller / equipo de frío: capacidad (define si se puede winterizar, no solo acopiar) | El dueño | pendiente | |
| Superficie construida por galpón, altura libre, oficinas, laboratorio, andenes | Planos del dueño + medición | pendiente | |
| Titularidad de cubas y equipos (¿del dueño del suelo? ¿leasing? ¿incluidos en el arriendo?) | El dueño / contrato | si no está escrito, no es tuyo | |
| Fotos de cubas, calderas, romana y estanque (para ficha del activo) | Equipo del proyecto | el arrendador las tiene |
Sección 7
Ruta de permisos
El predio está en suelo rural, fuera del límite urbano: el plan regulador comunal no lo cubre. El uso no agrícola se autoriza por la vía del art. 55 de la LGUC, con informe favorable de la SEREMI MINVU.
| Permiso | Quién lo otorga | Estado | |
|---|---|---|---|
| Certificado de Informaciones Previas, declarando INDUSTRIAL (almacenamiento, refinación y comercialización de aceites) · 0,20 UTM ≈ $14.430 · plazo 7 días | DOM Casablanca | primer paso | |
| Certificado de zonificación urbano-rural (complemento barato del CIP) · 0,10 UTM ≈ $7.215 | DOM Casablanca | pendiente | |
| Informe favorable art. 55 LGUC para la instalación nueva (construcciones ajenas a la agricultura) | SEREMI MINVU Valparaíso | define viabilidad | |
| Permiso de edificación de obras nuevas o modificación (estanques, planta, laboratorio) | DOM Casablanca | según proyecto | |
| Recepción definitiva de lo existente (si no está, se regulariza; si está, se acredita) | DOM Casablanca | por confirmar | |
| Patente municipal por el giro propio (RUT propio, informe previo de la DOM, recepción, informe sanitario) | Municipalidad de Casablanca | después del CIP | |
| Autorización sanitaria del establecimiento (si el aceite es para consumo humano) | SEREMI de Salud Valparaíso | según destino | |
| Consulta de pertinencia al SEIA — insumos y residuos del proceso: soda cáustica, tierras de blanqueo, RILES. No hay hexano en la refinación | SEA | antes de invertir | |
| Soda cáustica y otros insumos corrosivos — DS 43/2015 (el hexano no se maneja acá) | SEREMI de Salud | si aplica | |
| Régimen aduanero si se almacena aceite importado para terceros | Servicio Nacional de Aduanas | si aplica |
Verificación hecha: el límite urbano de Casablanca (puntos C1-C18 del PRC) abarca E 273.915-278.435; el predio está en E ≈ 285.874, unos 7,4 km al oriente. Es rural sin discusión.
Sección 8
Condiciones mínimas para seguir evaluando
No es la negociación: son las condiciones sin las cuales no vale la pena gastar en estudios ni en permisos.
| Condición | Por qué | Estado | |
|---|---|---|---|
| Suspensiva: el arriendo rige solo si el CIP sale conforme y se obtienen los permisos | No pagar renta por un predio que la DOM no autoriza | irrenunciable | |
| Plazo largo (5-10 años) con opción de renovación | Cubas y planta no se amortizan en un año | negociar | |
| Agua: pozo, derechos y servidumbres incluidos o cedidos por escrito | Sin agua no hay planta; el derecho puede venderse a otro | irrenunciable | |
| Cubas y equipos incluidos en el arriendo, o con opción de compra | Están vendiéndolas: la capacidad puede desaparecer | irrenunciable | |
| Traspaso del contrato eléctrico y de generación distribuida | Los excedentes solares se pagan al titular | negociar | |
| Pasivo del estanque de diésel y de cualquier derrame: del dueño, por escrito | No heredar contaminación de suelo | irrenunciable | |
| Mejoras: lo que instale el arrendatario es suyo, retirable o indemnizable | Estanques, cañerías, laboratorio | negociar | |
| Contribuciones y patente: quién paga cada una | Avalúo $1.117 millones: no es despreciable | negociar | |
| Autorización escrita del dueño para tramitar permisos, patente y autorizaciones a nombre del arrendatario | Sin eso, la DOM puede no recibir la solicitud | irrenunciable | |
| Oponibilidad: escritura pública e inscripción, para que una venta del predio no borre el arriendo | El grupo puede vender | ver con abogado | |
| Garantías que va a pedir el grupo (boleta de garantía, aval, seguros) | Negocian como corporativo | preparar |
Sección 9
Dónde se pide cada cosa
| Institución | Qué se pide ahí | Cómo |
|---|---|---|
| DOM — Municipalidad de Casablanca | CIP, certificado de zonificación, historial del rol, recepción definitiva | Constitución 111, Casablanca · (32) 227 7400 (mesa) · (32) 227 7580 (Obras) |
| Rentas / Patentes — Municipalidad | Patente vigente: giro, titular, deuda; cese de la anterior; patente nueva | Mismo edificio municipal |
| SEREMI MINVU Valparaíso | Expediente del informe favorable art. 55 (época de la viña) y solicitud del nuevo | Oficina de partes / Ley de Lobby |
| SEREMI de Salud Valparaíso | Resolución sanitaria histórica y autorización nueva; calderas; sustancias peligrosas | Oficina de partes |
| Conservador de Bienes Raíces de Casablanca | Dominio vigente, gravámenes y prohibiciones; en su caso, Registro de Aguas | Certificados pagados, presencial o en línea |
| SII — en línea | Certificado de avalúo (superficie, destino, afecto) y cartografía digital del predio | Certificado de avalúo · SII Mapas · con ClaveÚnica o clave tributaria · gratis |
| TGR — en línea | Certificado de deuda de contribuciones del rol | tgr.cl → Certificado de deuda de contribuciones · gratis |
| DGA (MOP) — en línea | Derechos de agua registrados; zonas de prohibición o restricción; Catastro Público de Aguas | dga.mop.gob.cl → Derechos registrados · oficina regional para trámites de pozo |
| SEA / SEIA — en línea | Expediente ambiental de la viña; consulta de pertinencia del proyecto nuevo | sea.gob.cl · pertinencia.sea.gob.cl (e-Pertinencia, con ClaveÚnica) · gratis |
| Ley del Lobby — en línea | Pedir audiencia o información a DOM, SEREMI MINVU y SEREMI de Salud (deja registro y obliga a responder) | infolobby.cl · gratis |
| Ley de Transparencia — en línea | Si un servicio no contesta el historial del rol o el expediente art. 55 | portaltransparencia.cl · gratis · respuesta en 20 días hábiles |
| Distribuidora eléctrica | Capacidad de empalme, contrato de generación distribuida, factibilidad | La que figura en la boleta |
| SEC | Declaraciones de electricidad y de combustibles (E-Declarador) | sec.cl |
| El dueño / grupo | Todo el expediente del inmueble: planos, recepción, art. 55, sanitaria, títulos de agua, inventario de cubas | Carta formal de solicitud de antecedentes |
Sección 10
Riesgos y preguntas abiertas
| Riesgo | Estado | Qué lo cierra |
|---|---|---|
| La DOM no autoriza el uso industrial en suelo rural | alto impacto | El CIP y el informe art. 55 |
| El agua no queda incluida en el contrato | alto impacto | Cláusula de agua y derechos |
| Los 2 L/s no están inscritos a nombre del dueño: «Viña Tapihue S.A.» no aparece en el catastro DGA | alto impacto | Registro de Aguas del CBR + confirmación escrita del dueño |
| Las cubas se venden antes o durante el arriendo | medio | Inventario + inclusión u opción de compra |
| Construcciones sin recepción definitiva | medio | Historial del rol en la DOM |
| El proyecto entra al SEIA y suma un año | medio | Consulta de pertinencia previa |
| La planta de RILES existente no tiene RCA (dos DIA de 2004 rechazadas): reutilizarla puede obligar a evaluar la instalación como nueva | medio | Consulta de pertinencia + criterio del SEA |
| Pasivo ambiental del estanque de diésel | medio | Cláusula + revisión de suelo |
| El grupo vende el predio con el arriendo adentro | medio | Arriendo inscrito / oponibilidad |
| Certificación de identidad preservada mal diseñada (sin segregación) | medio | Definir tipo de certificación antes de invertir |
| Excedentes solares siguen pagándose al dueño | bajo | Traspaso del contrato de generación distribuida |
Preguntas abiertas para Andrés y Miguel
- ¿Conocemos el titular real del predio y quién firma por el grupo?
- ¿Tenemos fotos y medidas de las cubas, o hay que ir a terreno?
- ¿La romana está aprobada y vigente?
- ¿Hay chiller y de qué capacidad?
- ¿El laboratorio de certificación ya existe en alguna parte o hay que montarlo?
- ¿Qué capacidad de refinación queremos y con qué tecnología?
- ¿De dónde llega el aceite crudo y con qué certificado de análisis (hexano residual, acidez, fósforo)?
- ¿Quién paga los estudios previos (CIP, art. 55, pertinencia) mientras el arriendo no existe?